Grundlagen

Das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) gilt grundsätzlich überall ausserhalb von Bauzonen. Es enthält Bestimmungen für landwirtschaftliche Grundstücke und Gewerbe.

• Ein Grundstück gilt als «landwirtschaftliches Grundstück», wenn es für die landwirtschaftliche oder gartenbauliche Nutzung geeignet ist.
• Ein Landwirtschaftsbetrieb gilt als «landwirtschaftliches Gewerbe», wenn landwirtschaftliche Grundstücke, Bauten und Anlagen zur landwirtschaftlichen Produktion vorhanden sind und eine bestimmte Betriebsgrösse erreicht wird.

Betriebsauflösung

Ein landwirtschaftlicher Betrieb kann aufgelöst werden, wenn:

• der Betrieb zu klein ist und weniger als 1,00  Standardarbeitskraft (SAK) erreicht
• das Land schon mehr als sechs Jahre parzellenweise verpachtet ist
• das vorhandene Land an landwirtschaftliche Gewerbe rundherum verkauft wird (Strukturverbesserung), das Einverständnis der Familie vorausgesetzt
• ein Betrieb aufgrund einer ungünstigen Betriebsstruktur nicht mehr erhaltenswürdig ist

Konsequenzen einer Betriebsauflösung

• Die Zuweisung zur Selbstbewirtschaftung an einen Nachkommen, Geschwister oder Geschwisterkinder zu Vorzugswerten (Ertragswert) entfällt.
• Das Realteilungsverbot gilt nicht mehr. Einzelne Parzellen können verkauft oder bewilligungsfrei an Nachkommen übertragen werden.
• Unter gewissen Bedingungen können Gebäude in der Landwirtschaftszone vom BGBB freigestellt und ausparzelliert werden.
• Teile in der Bauzone unterstehen dem BGBB nicht mehr.

Freistellung vom Geltungsbereich des BGBB

Was ist eine Freistellung?

Wenn sich ein Grundstück ausserhalb der Bauzone befindet, untersteht es ab einer Grösse von 25 Aren (2500 Quadratmeter) automatisch dem BGBB. Das bedeutet, dass Sie nur mit einer kantonalen Bewilligung das Grundstück verkaufen, erwerben oder eine Hypothek darauf aufnehmen können. Nach einer Freistellung gelten diese Bestimmungen nicht mehr.

Was kann freigestellt werden?

a) ausserhalb Bauzone

• Ein nicht-landwirtschaftliches Wohnhaus mit angemessenem Umschwung (meist 10 bis 20 Aren).
• Nicht-landwirtschaftliche Bauten und Anlagen mit notwendigem Umschwung.
• Ehemalige Bauernhöfe mit Ökonomiebauten, die an ein Wohnhaus angebaut sind oder sich in einem Gebäudekomplex befinden.

Andere Gebäude, insbesondere alleine stehende oder noch für die Landwirtschaft nutzbare Ökonomiebauten können in der Regel nicht freigestellt werden. Sie dienen grundsätzlich der Bewirtschaftung der noch vorhandenen Grundstücke. Begründen Sie Ihr Gesuch, wenn Sie dennoch eine Freistellung wünschen.

Bodenrechtliche Entscheide müssen mit der Raumplanung koordiniert werden (Verordnung über das Bäuerliche Bodenrecht VBB). Je nach Situation brauchen Sie einen Mitbericht des Amtes für Raumentwicklung / Fachstelle Landschaft oder eine Bau- oder Umnutzungsbewilligung von der Gemeinde.

b) in der Bauzone

• alle nicht-betriebsnotwendigen Teile

c) Gemischte Grundstücke (Bauzone / Nicht-Bauzone)

• Bauzonenteil (Parzellierung entlang Zonengrenze nötig)

Über die Zonengrenze hinausgehende Freistellungen werden in der Regel nicht bewilligt. Begründen Sie ihr Gesuch und reichen Sie relevante baurechtliche Entscheide ein.

Ablauf einer Freistellung mit Abparzellierung

1. Gesuchstellende oder das Grundbuchamt reichen den Antrag auf Freistellung beim Amt für Landwirtschaft und Natur (ALN) ein.
2. Wenn nötig besprechen die Parteien die Grenzführung vor Ort.
3. Das ALN schickt der Eigentümerschaft eine Skizze der künftigen Grenze.
4. Die Eigentümerschaft beauftragt den Geometer, die Grenzmutation anhand der Skizze durchzuführen.
5. Der Geometer erstellt die Mutation und lässt diese von der Gemeinde bewilligen.
6. Das ALN erlässt eine Verfügung mit Mutationsbewilligung und Freistellung.
7. Das Grundbuchamt vollzieht nach entsprechendem Auftrag der Eigentümerschaft die Mutation.

Konsequenzen einer Freistellung

• Das Grundstück kann ohne Bewilligung verkauft werden.
• Das Grundstück kann mit Hypotheken belastet werden.
• Landwirtschaftliche Anmerkungen (z. B. «Teilungsbeschränkung») können gelöscht werden. Das Zerstückelungsverbot gilt nicht mehr.
• Ein Grundstück ausserhalb der Bauzone erhält im Grundbuch die Anmerkung «dem BGBB nicht unterstellt». Das ändert nichts an der Zonenzugehörigkeit. Es gelten die raumplanerischen und baurechtlichen Vorschriften der Landwirtschaftszone.

Erwerb / Verkauf

Wer ein landwirtschaftliches Grundstück ausserhalb der Bauzone kaufen möchte, das grösser als 25 Aren (2500 Quadratmeter) ist, braucht eine Bewilligung.

Geprüft werden folgende drei Kriterien:

1. Die Erwerberin oder der Erwerber muss die Parzelle selbst bewirtschaften und dafür geeignet sein.
2. Der Preis darf nicht übersetzt sein.
3. Das Grundstück darf nicht zu weit weg vom Betriebszentrum der Käuferschaft liegen.

Keine Bewilligung braucht die Übertragung an Nachkommen, Ehegatten, Geschwister, Geschwisterkinder oder Eltern.

Beim Verkauf eines landwirtschaftlichen Grundstücks an Dritte hat die Pächterin oder der Pächter allenfalls ein Vorkaufsrecht.

Verkauf von Land eines subventionierten Betriebs

Wenn Ihr Betrieb mit öffentlichen Mitteln saniert oder erstellt wurde, müssen Sie beim Verkauf von Land diese Subventionen anteilmässig zurückzahlen. Erkundigen Sie sich rechtzeitig bei der Abteilung Landwirtschaft, wieviel Sie zurückzahlen müssen.

Zerstückelung, Teilung und Realteilung

Zerstückelungsverbot

Ein Grundstück in der Landwirtschaftszone darf grundsätzlich nicht in Teilstücke unter 25 Aren aufgeteilt werden. Es gibt jedoch verschiedene Ausnahmen, die das ALN bewilligt (Art. 59ff BGBB). Zerstückelungen sind z. B. im Rahmen einer Freistellung möglich.

Teilungsverbot

Wenn ein Grundstück im Grundbuch mit der Anmerkung «Teilungsbeschränkung» belastet ist, kann es grundsätzlich nicht geteilt werden (§ 144 des Zürcher Landwirtschaftsgesetzes (LG)). Ausnahmen aus wichtigen Gründen sind im Einzelfall möglich. Begründen Sie Ihr Gesuch.

Realteilungsverbot

Einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile eines landwirtschaftlichen Gewerbes dürfen in der Regel nicht verkauft werden. Ausnahmen bewilligt das ALN.

Löschen von Anmerkungen

Bei der Freistellung eines Grundstücks müssen die darauf lastenden Anmerkungen gelöscht werden. Dazu gehören:

• Teilungsbeschränkung
• Zweckentfremdungsverbot und Subventionsrückerstattungspflicht
• Bewirtschaftungs- und Unterhaltspflicht

Löschung der «Subventionsrückerstattungspflicht»

Bei Verkauf oder Überbauung müssen Sie ein Bodenrechtsgesuch für die Löschung dieser Anmerkung einreichen. Wenn die Löschung bewilligt wird, müssen Sie erhaltene Subventionen ganz oder teilweise zurückzahlen.

Löschung der «Mitgliedschaft bei der Flur- resp. Unterhaltsgenossenschaft»

Richten Sie einen schriftlichen Antrag an den Vorstand der Genossenschaft.

Subventionsrückerstattungen

Wer ein landwirtschaftliches Grundstück oder eine staatlich subventionierte landwirtschaftliche Hochbaute zweckentfremdet, muss die vom Staat dafür ausgerichteten Subventionen ganz oder teilweise zurückerstatten.

Die folgenden Fälle können die Rückforderung von Subventionen auslösen:

• Freistellung eines mit einem «Zweckentfremdungsverbot» belasteten Grundstücks (§141 des Zürcher Landwirtschaftsgesetzes (LG))
• Verkauf von Land einer subventionierten Hochbaute
• Verkauf eines mit öffentlichen Mitteln erstellten oder sanierten Landwirtschaftsbetriebes
• Zweckentfremdung eines Teils einer subventionierten Hochbaute, z. B. die Umnutzung eines subventionierten Stalls oder die Abparzellierung eines Wohnhauses, das zu einem subventionierten Landwirtschaftsbetrieb gehört
• Umnutzung von Landwirtschaftsland, z. B. zu einem Golfplatz