Die Nutzungsplanung bestimmt, wie der Boden genutzt werden darf. Sie gilt für alle Flächen und ist verbindlich für Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümer. So sorgt sie für eine geordnete Entwicklung der Siedlungen wie auch der Landschaft. Dabei berücksichtigt sie auch den Umweltschutz und andere Schutzanliegen.
Aktuell
Überprüfung der Kleinsiedlungen
Überweisung der Teilrevision 2022 des kantonalen Richtplans sowie der PBG-Revision «Weiler» zur Einführung einer Weilerzone an den Kantonsrat
Klimaangepasste Siedlungsentwicklung
Umsetzungshilfe zur Gesetzesrevision für die Gemeinden
Kurz erklärt
Mit der kommunalen Nutzungsplanung wird das Gemeindegebiet in Bauzonen, Freihaltezonen, Erholungszonen, Landwirtschaftszonen, Schutzzonen und Reservezonen unterteilt. Welche Nutzungen auf einem Grundstück zulässig sind oder welche Nutzungsbeschränkungen bestehen, kann im Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (ÖREB-Kataster) eingesehen werden. Im Bereich Nutzungsplanung sind der Zonenplan und überlagernde Festlegungen (z.B. Gestaltungspläne) abgebildet.
Weiterführende Informationen
Bau- und Zonenordnung (BZO)
Das Planungs- und Baugesetz des Kantons Zürich verlangt von den Gemeinden den Erlass einer Bau- und Zonenordnung (BZO).
Die BZO:
- setzt sich aus den Vorschriften (Bau- und Nutzungsvorschriften) sowie einer dazugehörigen Karte (Zonenplan) zusammen und bildet die sogenannte Grundordnung.
- liegt in der Kompetenz der Gemeinde und muss mit den übergeordneten Richtplänen übereinstimmen. Mit Ergänzungsplänen (z.B. Kernzonenplan) kann die Grundordnung überlagert bzw. ergänzt werden.
Der Zonenplan bestimmt die Zonenzugehörigkeit der einzelnen Grundstücke und die zulässige Nutzungsart (z.B. Wohnen, Gewerbe). Die Vorschriften definieren u. a. die Anforderungen an die Bauten und Anlagen und legen das einzuhaltende Baumass fest (z.B. Grenz- und Gebäudeabstände, Gebäudehöhen, Gebäudelängen, Geschosszahl, Ausnützungsziffer, Überbauungsziffer).
Musterbestimmungen
Die Planungs-, Bau- und Umweltgesetzgebung wird laufend ergänzt und die Gemeinden sind gefordert, dies in der kommunalen Nutzungsplanung umzusetzen. Die Baudirektion stellt den Gemeinden und Planungsbüros zu verschiedenen Themen Musterbestimmungen zur Verfügung. Die Musterbestimmungen sollen einen Beitrag zu einer schnelleren Praxisbildung und Rechtsbeständigkeit in Rechtsmittelverfahren leisten.
Grundsätzlich steht es den Gemeinden offen, ob sie die Musterbestimmungen anwenden möchten oder nicht. Falls Sie die Arbeitshilfen oder Musterbestimmungen verwenden, empfehlen wir, jeweils auf die aktuelle Fassung auf dieser Webseite zurückzugreifen. Die Arbeitshilfen und Musterbestimmungen werden laufend überprüft und bei Bedarf angepasst.
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Für Gemeinden, die ihre Bau- und Zonenordnung auf die IVHB (Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe) abgestimmt haben, empfehlen wir der BZO folgende Bestimmung voranzustellen:
«Die Gemeinde «X» erlässt, gestützt auf die Bestimmungen des kantonalen Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) mit den seitherigen Änderungen (und unter Vorbehalt von eidgenössischem und kantonalem Recht), für ihr Gemeindegebiet die nachstehende Bau- und Zonenordnung.»
Kernzonenbestimmungen bezwecken neben dem Erhalt des Ortsbilds auch eine qualitätsvolle Weiterentwicklung. Sie stehen in einem Spannungsfeld zwischen Schutz- und Nutzungsinteressen und sollen auf die Besonderheiten jedes Ortsbild abgestimmt sein. Die Musterbestimmungen Kernzonen funktionieren wie ein Baukasten, um die Kernzonenbestimmungen umfassend zu überarbeiten oder gezielt zu ergänzen. Sie beinhalten pro Thema verschiedene Varianten – von eher offenen bis sehr spezifischen Vorschriften – die an den Charakter des Ortsbilds und die Bedürfnisse der Gemeinde angepasst werden können.
Die Auswirkungen des Klimawandels sind in unserer gebauten Lebenswelt deutlich erfahrbar. Besonders dicht überbaute Gebiete werden stark durch die zunehmende Hitze belastet. Grünflächen, Bäume und versickerungsfähige Oberflächen leisten durch Beschattung und Verdunstung einen wirkungsvollen Beitrag, die Hitze im Siedlungsgebiet zu mindern. Zusätzlich sind sie wichtig für die Biodiversität im Siedlungsgebiet und die nachhaltige Siedlungsentwässerung. Mit der PBG-Revision «Klimaangepasste Siedlungsentwicklung» wird den Gemeinden ein Werkzeugkasten zur Verfügung stehen, Vorgaben zur Begrünung des Siedlungsgebiets zu machen.
Das Raumplanungsgesetz des Bundes verlangt von den Kantonen, dass planungsbedingte Vorteile – so genannte Mehrwerte – auszugleichen sind. Das heisst, dass ein Teil dieses Mehrwerts als Abgabe an das Gemeinwesen zu entrichten ist. Mehrwerte entstehen beispielsweise bei der Einzonung von Landwirtschaftsland in eine Bauzone oder bei einer Um- oder Aufzonung von bestehenden Bauzonen. Im Kanton Zürich greift bei Einzonungen direkt der kantonale Mehrwertausgleich. Bei Um- oder Aufzonungen können die Gemeinden einen Abgabesatz zu Gunsten eines kommunalen Fonds oder auch einen Verzicht festsetzen.
Gefahrenkarten geben Auskunft über die Stärke und Häufigkeit von Naturereignissen wie Hochwasser. Die Gemeinden sorgen mit der Umsetzung der Gefahrenkarten für einen wirkungsvollen Schutz vor Naturgefahren. Die Raumplanung spielt dabei eine wichtige Rolle: Sie bezieht aktuelle und künftige Risiken in die Planung ein, stellt eine angepasste Nutzung gefährdeter Flächen sicher und trägt damit zur Risikoreduktion bei. Die Planungshilfe «Umsetzung Gefahrenkarten in der Raumplanung» zeigt auf, wie die Gefahrenkarten in der kommunalen Nutzungsplanung zu berücksichtigen sind und enthält entsprechende BZO-Musterbestimmungen.
Musterbestimmungen für die bundesrechtskonforme Umsetzung der Bauvorschriften in den Weilern sind in Vorbereitung.
Musterbestimmungen für die Umsetzung der Bauvorschriften in den Uferbereichen von Seen (Zürichsee) sind in Vorbereitung.
Gemeinden, welche die Bewilligung von sogenannten «Valetparkings» regeln möchten, können auf folgende Vorschriften zurückgreifen:
- Beispiel 1: «Ausser in den speziell bezeichneten Teilen der Industrie- und Gewerbezonen sind kommerziell betriebene Parkierungsanlagen nicht zulässig.»
- Beispiel 2: «Kommerziell betriebene Parkierungsanlagen, die nicht durch eine bauliche Nutzung des Grundstücks begründet sind, sind nicht zulässig.»
- Beispiel 3: «Parkierungsanlagen (mit mehr als ... Parkplätzen / Fahrten), die in keinem Zusammenhang mit der baulichen Nutzung des Grundstücks oder eines Grundstückes in der Umgebung stehen, sind unzulässig.»
- Beispiel 4: «Parkierungsanlagen (mit mehr als ... Parkplätzen / Fahrten), die in keinem Zusammenhang mit einer Nutzung auf dem Gemeindegebiet stehen, sind nicht zulässig.»
Weitere Informationen zu kommunaler Verkehrsplanung, Mobilitätskonzepten und kommunalen Parkierungsverordnungen finden Sie auf folgender Seite:
Wir empfehlen die Übernahme folgender Schlussbestimmungen für die BZO:
«Diese Bau- und Zonenordnung wird mit der Rechtskraft der kantonalen Genehmigung verbindlich. Die Gemeinde publiziert das Datum der Inkraftsetzung gemäss § 6 PBG.»
Verordnung über die Darstellung von Nutzungsplänen (VDNP)
Die VDNP regelt die einheitliche Darstellung von kommunalen Nutzungsplänen. Die Baudirektion kann Abweichungen von den Vorgaben gestatten, wenn die zur Verfügung gestellten Signaturen oder Ergänzungspläne für eine zweckmässige Darstellung nicht ausreichen.
Genehmigte Abweichungen von der Darstellungsverordnung
Städtebauliche Verträge
Bei Auf- oder Umzonungen von Grundstücken entstehen Planungsvorteile (finanzielle Mehrwerte) für die Eigentümerschaft, weil sich der Landwert erhöht. Gemeinden, die in ihrer Bau- und Zonenordnung einen kommunalen Mehrwertausgleich gemäss Mehrwertausgleichsgesetz (MAG) vorgesehen haben, können den Ausgleich – anstelle einer rein finanziellen Abgabe – mittels städtebaulicher Verträge mit den Eigentümern regeln. Anstelle eines rein finanziellen Ausgleichs werden mit dem Vorhaben durch die Eigentümer erbrachte Sachleistungen (Parks, Plätze etc.) angerechnet.
Städtebauliche Verträge dienen somit der Förderung der Siedlungsentwicklung nach innen und der Erhöhung der städtebaulichen Qualität von Projekten. Vor allem grössere Zürcher Gemeinden nutzen bereits seit Längerem das Instrument der städtebaulichen Verträge.
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Städtebauliche Verträge basieren auf dem Mehrwertausgleichsgesetz (MAG) des Kantons Zürich und der Mehrwertausgleichsverordnung (MAV). Sie sind ein Planungsinstrument, das im Rahmen der Siedlungsentwicklung nach innen eingesetzt wird.
Gemeinden, die in ihrer Bau- und Zonenordnung einen Mehrwertausgleich bei Auf- oder Umzonungen verlangen, können mit den Eigentümern städtebauliche Verträge abschliessen, um die Mehrwerte auszugleichen.
Beim rein finanziellen Mehrwertausgleich fliesst die Mehrwertabgabe in den kommunalen Mehrwertausgleichfonds. In städtebaulichen Verträgen kann der Ausgleich durch die Eigentümer im Zusammenhang mit dem jeweiligen Projekt mittels Sachleistungen erfolgen. Dies sind Leistungen, von denen die Allgemeinheit profitiert, z.B. wenn ÖV-Infrastrukturen verbessert oder Plätze, Parks, Einrichtungen für Soziales, Gesundheit, Erholung, Bildung oder preisgünstiger Wohnraum geschaffen werden.
Der Mehrwertausgleich lässt sich in städtebaulichen Verträgen somit projektspezifisch und massgeschneidert auf die lokalen Bedürfnisse und flexibel zwischen Gemeinde und Eigentümerschaft aushandeln und führt oft zu Win-Win-Situationen. Städtebauliche Verträge werden oft in Kombination mit Gestaltungsplänen und auf Basis von Richtprojekten abgeschlossen.
Ein Mehrwertausgleich mittels eines städtebaulichen Vertrags (anstatt eines rein finanziellen Ausgleichs, der in den kommunalen Mehrwertausgleichsfonds fliesst) ist dann besonders sinnvoll, wenn die Gemeinde im Rahmen des Projekts konkrete öffentliche Bedürfnisse hat und gewisse Anforderungen an die städtebauliche Qualität stellen will. Aber auch umgekehrt, wenn die Eigentümerschaft mit ihrem Projekt einen relevanten Beitrag für die Allgemeinheit leistet, z.B. weil sie preisgünstigen Wohnraum anbietet oder einen öffentlichen Park schafft, und ihren finanziellen Ausgleich (Abgabe) reduzieren oder ganz ersetzen will.
Städtebauliche Verträge bieten sich an, wenn individuelle Lösungen erforderlich sind, Planungsvorteile ausgeglichen werden sollen und eine kooperative sowie effiziente Umsetzung von Projekten angestrebt wird (siehe auch Vor- und Nachteile weiter unten). Städtebauliche Verträge sind zusammen mit der Planung öffentlich aufzulegen, um gegenüber der Bevölkerung transparent zu machen, welche Leistungen für die Öffentlichkeit von Seiten der Grundeigentümer erbracht werden.
Der Abschluss eines städtebaulichen Vertrags ist komplex und Vertragsverhandlungen können lange dauern. Um frühzeitig Rechts- und Planungssicherheit zu schaffen, können die Parteien einen Vorvertrag abschliessen für die Übergangsphase bis zum Abschluss des städtebaulichen Vertrags.
Ein Vorvertrag ist rechtlich vergleichbar mit einer Absichtserklärung. Vorverträge bieten somit Planungssicherheit für alle Parteien und schaffen eine klare Grundlage für spätere Ausgleichsleistungen. Sie ermöglichen eine zügige Umsetzung von Planungsprojekten, denn dank frühzeitiger Einigung auf die wesentlichen Punkte im Vorvertrag, können die späteren Verhandlungen zum städtebaulichen Vertrag beschleunigt werden. Klare Regelungen im Vorvertrag reduzieren zudem das Risiko von Streitigkeiten zwischen den Parteien, da die Erwartungen und Verpflichtungen von Anfang an geklärt sind.
Inhalt eines Vorvertrags (gemäss § 28 MAV):
- Zeitrahmen und die Zuständigkeiten für die Vertragsverhandlungen
- Abklärungen, welche vor dem Abschluss des städtebaulichen Vertrags nötig sind
- Voraussetzungen für einen Verhandlungsabbruch
- Bezeichnung von Vertragspunkten, die veröffentlicht werden sollen
- Bedingungen für das Zustandekommen des städtebaulichen Vertrags und den Rücktritt
- Vorgehen bei Leistungsänderungen etc.
Der Ausgleich von Planungsmehrwerten kann in städtebaulichen Verträgen zwischen Eigentümerinnen und Eigentümer und Gemeinden geregelt werden. Der Ausgleich muss im Zusammenhang mit dem Projekt stehen und von öffentlichem Nutzen sein.
Beispielsweise können folgende Leistungen geregelt werden:
- Infrastruktur: Förderung des öffentlichen Verkehrs (ÖV) und Verbesserung der Zugänglichkeit von Haltestellen.
- Gestaltung des öffentlichen Raums: Erstellung und Gestaltung von Parks, Plätzen, Grünanlagen, Erholungseinrichtungen und öffentlich zugänglichen Freiräumen.
- Öffentliche Einrichtungen: Bau von kommunal bedeutsamen Einrichtungen für Soziales, Gesundheit und Bildung.
- Grundstücksabtausch oder -abtretung: Einräumung von Bau- oder Nutzungsrechten für Bauten und Anlagen im öffentlichen Interesse.
- Preisgünstiger Wohnraum: Schaffung von preisgünstigem Wohnraum.
- Überbauungsfrist: Festlegung einer Frist für die Bebauung des Grundstücks.
- Kaufrecht zugunsten der Gemeinde: Recht der Gemeinde, das Grundstück zu kaufen, falls es nicht bebaut wird.
- Etappierungspflicht: Verpflichtung zur schrittweisen Umsetzung eines Bauvorhabens.
Vorteile:
- Individuelle Vereinbarungen: Anpassung an spezifische Anforderungen und Bedingungen eines Projekts.
- Flexibilität: Gestaltung des Umfangs der Abgabe und der Art des Ausgleichs (finanzielle Abgaben, Sachleistungen wie Infrastruktur oder öffentliche Räume).
- Win-Win-Situation: Harmonisierung der Interessen von Gemeinde und Grundeigentümern.
- Rechtliche Sicherung: Schliessen der Lücke zwischen staatlichem Gestaltungsanspruch und -befugnis, Sicherstellung der Umsetzung von Planungen.
- Kreative Lösungen: Geeignet für nicht gesetzlich geregelte Sachverhalte und kreative, projektbezogene Ausgleichsmöglichkeiten.
- Kooperation: Kooperativer als rein finanzielle Abgaben, die in einen allgemeinen Fonds fliessen.
- Individuelle Regelungen: Möglichkeit, den Mehrwert individuell auszugleichen.
- Höhere Zustimmung: Die Beteiligung der Eigentümer an den Aufwendungen für die Öffentlichkeit kann die Haltung zu einem Vorhaben positiv beeinflussen.
Nachteile:
- Gegenseitiges Einvernehmen nötig: Erfordert Zustimmung beider Parteien.
- Eignung: Nur für konkret Planungsvorhaben geeignet, nicht für grössere Auf- oder Umzonungen im Rahmen einer Zonenplanrevision, da wenig praktikabel bei vielen Eigentümern resp. Parteien.
- Räumlicher Bezug: Leistungen müssen einen Bezug zum jeweiligen Projekt/Bauvorhaben haben (§ 21 MAG)
- Frühe Planung: Städtebaulicher Vertrag muss bereits in früher Planungsphase, z.B. mit dem Gestaltungsplan öffentlich aufgelegt werden.
Bei Fragen oder Interesse an Beispielen stehen Ihnen unsere Gebietsbetreuenden gerne zur Verfügung.
Auf unserer Webseite zum Mehrwertausgleich finden Sie die rechtlichen Grundlagen und weitere Informationen zu städtebaulichen Verträgen.
Sondernutzungsplan
Mit einem Sondernutzungsplan kann von der Bau- und Zonenordnung (BZO) und von den kantonalen Mindestabständen abgewichen werden. Sondernutzungsplanungen können von Privaten, Gemeinden oder vom Kanton aufgestellt werden.
Bei Sondernutzungsplanungen wird zwischen Gestaltungsplänen und Sonderbauvorschriften unterschieden:
- Sonderbauvorschriften ermöglichen und erleichtern die freiere Überbauung bestimmter geeigneter Gebiete nach einheitlichen Gestaltungsgrundsätzen. Sie bieten eine Wahlmöglichkeit, indem entweder nach diesen oder nach der Regelbauweise gebaut werden kann.
- Mit Gestaltungsplänen werden für bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, äussere Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten verbindlich festgelegt.
Quartierplanung
Die Quartierplanung regelt, wie nicht oder teilweise erschlossenes Baugebiet bebaut werden kann. Dazu werden in einem bestimmten Gebiet die Lage und Dimensionierung von Strassen, Wegen, Werkleitungen sowie die Ausstattung und Ausrüstung mit gemeinschaftlichen Anlagen festgelegt. Zudem regelt der Quartierplan die Übernahme der Kosten. Im Vordergrund stehen eine gute ortsbauliche Struktur sowie eine hohe Qualität des Aussenraums. Das Verfahren wird auf Gesuch der Grundeigentümerschaft oder durch die Gemeinde von Amtes wegen eingeleitet.
Ansprechpersonen
Unsere Fachpersonen der Richt- und Nutzungsplanung betreuen die Planungsregionen und deren Gemeinden. Finden Sie mit dieser Suche die zuständige Ansprechperson für Ihre Gemeinde.
Grundlagen und Informationen
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